2006.07.29

住宅ローンは変動が有利

 28日のテレビ東京WBSの中で、住宅ローンを長期固定と変動のどちらにすべきかという特集をやっていました。

 3日前に、長期固定の住宅ローンを選択する人が多くなってきたという日経新聞の記事を、番組の中で否定するかのように伝えたため、あらためて特集にしたようです。

 コメンテーターのUFJ総研五十嵐氏は、金利の推移予想図を使い、変動金利が固定金利を下回っている面積が、上回っている面積より多いなら、変動が有利であると解説していました。

 肝心なことは、この先どちらの面積が多いと予想できるかです。五十嵐氏は自分のローンを変動にしているそうです。ついでに大浜アナも変動だそうです。

 五十嵐氏はよく、長期金利が低いままであるのに、短期金利がそれを超え続けることはありえないと力説しています。現在のところ、10年債の金利は1.9%程度です。30年債でさえ2.5%程度です。

 五十嵐氏はアメリカの金利についても同じことを言っています。アメリカの長期金利は5%から上がらないのだから、短期の金利も一時的に5%を超えたとしても長続きせず、いずれは下がってくるという予想です。

 そう考えると、日本の短期金利はここ10年は2%が上限なんだろうと思います。そして、優遇付き変動住宅ローンの金利も3%が上限だと思います。つまり、常に変動金利が有利であるという結論になります。

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2006.07.08

住宅ローン返戻保証料の闇 金融庁から電話をいただきました

 住宅ローンの繰り上げ完済に伴う返戻保証料(戻し保証料)が、自分で計算した57万より8万円ほど少なく、保証会社による計算方法が不正ではないかという内容を金融庁にメールしました。

 金融庁のサイトの中に、「金融サービス利用者相談室」があり、金融行政・金融サービスに関する一般的な意見・質問・情報提供を受け付けています。電話でも受け付けているのですが、問題が細かい数字がらみなので、メールがいいと思い、WEB受付窓口で詳細な事情を書いて送りました。

 単なる情報提供のつもりで期待はしていなかったのですが、金融庁から電話をいただきました。その内容は、
 ・具体的な金額が書かれている貴重な情報をありがとうございましたというお礼。
 ・「優越的地位の乱用」に当たるとは思えない。公正取引委員会の管轄かもしれない。
 ・保証会社が銀行の100%子会社とは限らないので、監督対象かどうかわからない。
 ・保証会社によって状況が異なるので、この1件だけで全体の指導はできない。
ということで、この情報だけで金融庁が何かすることはないとのことでした。しかし、貴重な情報提供であると、何度も礼を言われました。

 確かに一人の情報だけで動くことは難しそうです。あとは同じ境遇の人にたくさん情報提供してもらい、金融庁や公正取引委員会が動かざるを得ない状況にするくらいしかないと思います。金額に比べて労力のほうが大きくなりつつあるので、結局泣き寝入りということになりそうです。

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2006.06.27

住宅ローン返戻保証料の闇 保証会社に聞いてみました

 住宅ローンの繰り上げ完済に伴う返戻保証料(戻し保証料)が、自分で計算した57万より8万円ほど少ない49万だったので、どうしてそうなるのか、保証会社に電話で聞いてみました。
 すると、ローン残高から毎年0.2%を差し引いた残りを返すことになっているという回答がありました。
 さらに意外だったのは、保証料を運用し、その分を逆に加えていると言うのです。

 借入れ時の保証料が67万、ローンが3300万ですので、毎年差し引く金額が6.6万となり、67万-(6.6万×3年)=47.2万になります。一方、67万を年利1%で運用できたとすると、3年で約2万になりますから、47.2万+2万=49.2万となり、ほぼ計算が合います。

 ただ、この方法だと、13年ほどでゼロになってしまいます。それ以降に一括返済した場合は、返戻保証料がもらえないことになります。この点を保証会社に聞くと、運用がうまくいけば、最後までゼロにはならないとのことです。

 なるほど、苦しいですが一応筋は通っています。しかし、そのためには運用利回りを5%くらいにする必要があります。いくら契約書に「所定の計算および方法」と書いてあるとしても、この計算方法はあまりにも不当だと言えると思います。

 これは最近問題になっている、「優越的地位の乱用」に当たるのではないでしょうか。抱き合わせ販売や、保険金不払いだけでなく、返戻保証金のような小額の問題も数多くありそうです。こんなやり方で問題はないのか、今度は金融庁にメールで聞いてみようと思います。

金融庁、金融機関に優越的地位の乱用防止を再要請(ロイター)

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2006.06.17

住宅ローン返戻保証料の闇 数万円抜いている?

 ちょうど3年借りて一括返済したので、「最初に借りた額の保証料」-「3年後の残債の額の保証料」-「手数料」で57万くらい返ってくると思っていたのですが、49万しか振り込まれていませんでした。8万くらいの差があります。

 契約書を見ると、
 「期限前一括返済等により保証料の返還を受けるときは、所定の計算および方法により、返還保証料の中から所定の手数料を支払います。」
とあります。「所定の計算および方法」が明らかでないため、49万円という数字が正当なものかどうかわかりません。

 Googleで「返戻保証料」を検索すると、いろいろな保証会社のサイトが表示されます。その中に、りそなホールディングスが平成15年11月に行った副社長記者会見のPDFの資料があります。

『当社におきまして、住宅ローンの一部繰上返済が行なわれた契約の一部に、戻し保証料の返戻漏れの事実が判明しましたので、ご報告いたします。~今回、お客様へ返戻いたします保証料は、件数で3,535件、金額で119,710,829円でごさいます。~平成12年6月から平成14年7月の間に、一部繰上返済をされたお客様から、戻し保証料が返戻されていないとのお問い合わせが数件ごさいました。~住宅ローンのデータ約20万件につきまして、全量調査をすることといたしました。その結果、今回のお客様に返戻させていただく金額等が判明いたしました。まことに、申し訳なく、残念な結果となりました。』

 つまり、昔も同じようなことがあったのです。これ以外の保証会社にも、返戻保証料に関するクレームが相当数あることがわかりました。

 数多くの消費者が直面する問題であるなら、先日の読売以外にもニュースがあるかもしれないということで、Googleニュースで「返戻保証料」を調べてみたのですが、何もでてきません。「住宅ローン 保証料」とすると、いくつかの記事が表示されます。

 「繰り上げ完済時の住宅ローン保証料、農協系でも未返還」読売新聞
 「住宅ローン保証料の一部を未返還/秋田信金、繰り上げ完済分」秋田魁新報
 「住宅ローン保証料、3万件17億円未返還」読売新聞
 「県内の6信金、住宅ローン保証料未返還」下野新聞
 「「全国保証」でも返還漏れ、住宅ローン保証料86件計68万円」ヨミウリホームガイド

 読売の記事は、「しんきん保証基金」の問題ですが、それ以外にも「東京都農業信用基金協会」、「栃木県内のすべての信用金庫」、「全国保証」と、たくさんあることがわかります。

 この中で興味深いのは「全国保証」の記事です。

『同社によると、繰り上げ返済があると、ローンの返済期間の短縮に応じて保証料も低くなる。この分はローン完済時に一括して返還しているが、86件は信金や銀行からの報告が不十分だったため、返還すべき額の一部しか払われなかったという。』

 この説明はウソではないかと思います。必要な情報はほんの少しのはずで、簡単に計算できるはずです。いったいどのように「報告が不十分」だったでしょうか。もしウソなら、「返還漏れ」ではなく「横領」です。

 私の場合は8万円、約15%抜かれていましたが、これが正当なものなのか、「横領」なのか、まだわかりません。今度、保証会社に直接聞いてみようと思います。

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