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2005.09.17

日経BPの住宅ローン記事はおかしい

 住宅ローンを抱えている身なので、つい読んでしまうタイトルです。

住宅ローンが抱えるリスクに目覚めよ!(nikkeibp)

 でも何だかおかしいのです。その内容は、
・住宅ローンは古いセオリーにとらわれると、大きなリスクを抱え込む
・世の中で常識とされる「頭金は2割が目安」というセオリーは間違っている
・頭金の割合は、購入物件によって異なるというのが正解
というものです。

 では頭金の割合をどうやって決めるかというと、
・賃料には、売買価格ほどはブレが大きくならないという特性がある
・貸した場合の「想定賃料」と、住宅ローンの毎月返済額(管理費等のコストも含む)とのバランスを、あらかじめしっかりと把握しておくことが重要である。
ということで、想定賃料とローン返済のバランスをとりましょうということのようです。

 悪い例としてA氏の例を挙げています。
 3700万円のマンションを購入し、自己資金は500万円、住宅ローンは3200万円。これが5年後に引っ越すこととなり、査定価格は2200万円、住宅ローンの残債は2900万円。5年で40パーセント下落です。

 こんなに下がったら売れないので、貸すことになり、収入は家賃が10万円で、支出は住宅ローンが毎月12万円、管理費等が2万円、固定資産税が月あたり1万円、で5万円の持ち出しになってしまったというものです。

 でも、何だか変です。バランスさえとればいいのなら、繰上げ返済して住宅ローンの毎月の支払い額を減らせば、バランスがとれてしまいます。また、もしマンションを現金で買ったとしたらバランスの問題は全く起こらないことになります。

 たとえバランスがとれたとしても、A氏が買ったマンションが40パーセントも下落した問題は解決できません。

 結局この著者は、「想定賃料」のコンセプトを紹介して宣伝したかっただけではないでしょうか。

 記事の冒頭に、著者の長嶋氏の事務所の名前がいきなり出ます。

『これは、個人向け不動産コンサルティングを行う「さくら事務所」を経営する者としての偽らざる実感だ。』

 そして、最後に事務所の宣伝になります。

『さくら事務所では「住宅購入前のコンサルティング」を行なっている~が、住宅ローンに関し、さらに詳細な解説は拙著『住宅購入学入門 -いま、何を買わないか』(講談社)にまとめた。ご参照いただきたい。』

 こういうのは「広告特集」とか書かなくていいんでしょうか。それに、この内容は住宅ローンとは違うと思います。日経BPの拡張が速すぎて、いろいろと目が行き届かなくなっているような感じです。

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